 |
|||||||||||||||
|
INFORMACJE O LOKALACH
Lokal oddaj po dobroci Przekształcenie lokalu to nie wywłaszczenie spółdzielni Rozmawiamy z Krzysztofem Pietrzykowskim, dyrektorem Biura Studiów i Analiz Sądu Najwyższego - Przekształcenie prawa do lokalu nie może zostać nazwane wywłaszczeniem na szkodę spółdzielni. Spółdzielnia działa przecież wyłącznie dla członków i nie ma żadnych własnych interesów, które by były inne niż interesy członków.
• Czy osoby, które przekształciły mieszkania lokatorskie za symboliczną złotówkę, mogą spać spokojnie? - Tak, oczywiście mogą spać spokojnie. Wyrok nie ma mocy wstecznej. • Co z osobami, których wniosków jeszcze nie rozpatrzono? - Trybunał Konstytucyjny odroczył utratę mocy obowiązującej zakwestionowanych przepisów dotyczących wykupu mieszkań. W ten sposób nie tylko wyłączył moc wsteczną wyroku, ale ponadto przyjął że te przepisy jeszcze przez rok obowiązują. • Czyli osoby, które złożyły wnioski o przekształcenie, mogą czekać spokojnie na ich rozpatrzenie? - Nie wiem, czy mogą czekać spokojnie. Niektóre spółdzielnie będą zapewne odmawiały przekształceń, choć nie mają takiego prawa. W razie odmowy spółdzielni będzie więc można wystąpić do sądu z powództwem o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli spółdzielni o przekształceniu tytułu prawnego do lokalu. Składanie wniosków do spółdzielni ma więc nadal sens. • Trybunał podkreślił, że obecne warunki przenoszenia własności lokali spółdzielczych sprawiają, że świadczenie otrzymywane przez spółdzielnie jest nieproporcjonalne. Spółdzielnia oddaje prawo własności mieszkania otrzymuje niewiele w zamian. Czy zgadza się pan z tym stanowiskiem? - Absolutnie nie. Nie ukrywam, że to orzeczenie jest nietrafne. Przekształcenie prawa do lokalu nie może zostać nazwane wywłaszczeniem na szkodę spółdzielni. Ten wyrok polega na nieporozumieniu, a ściślej: na niezrozumieniu istoty spółdzielczości. Spółdzielnia działa przecież wyłącznie dla członków i nie ma żadnych własnych interesów, które by były inne niż interesy członków. W konsekwencji spółdzielnia nie może uzyskiwać żadnych korzyści majątkowych kosztem swoich członków. W moim przekonaniu to wcześniejsze przepisy dopuszczające uzyskiwanie przez spółdzielnie korzyści majątkowych z tytułu przekształceń były niezgodne z konstytucją. Wszystko sprowadza się do tego, że według tych zasad, które zostały zakwestionowane przez Trybunał, spółdzielnia jest traktowana jak pośrednik między jej członkiem a bankiem. Spółdzielnia zwraca bankowi dawniej umorzoną część kredytu. Powinna więc brać od swojego członka tylko tyle, żeby się nie bogacić. Natomiast przez całe lata spółdzielnie pobierały korzyści, moim zdaniem, nieuzasadnione, choć znajdujące podstawę w przepisach. • Czy w związku z wyrokiem, można się spodziewać, że przepisy wprowadzą jakieś dodatkowe opłaty na rzecz spółdzielni? - Nie wyobrażam sobie tego. W moim przekonaniu to one będą niezgodne z konstytucją. • Czy jest realne, aby spółdzielnie występowały do Skarbu Państwa o odszkodowanieza bezprawie legislacyjne spowodowane półtorarocznym obowiązywaniem niekonstytucyjnych przepisów? - To jest złożony problem. Podstawę dochodzenia takich roszczeń może stanowić art. 4171 par. 2 kodeksu cywilnego. Można jednak twierdzić, że Trybunał w swoim wyroku przyjął swoistą fikcję zgodności przepisów o przekształceniach z konstytucją jeszcze przez rok. • Jak należy traktować majątek spółdzielni? Jako prywatny majątek członków czy jako majątek osoby prawnej, którą tworzą spółdzielcy? - Zgodnie z art. 3 prawa spółdzielczego majątek spółdzielni stanowi prywatną własność członków. Jest to jednak definicja ekonomiczna. W znaczeniu cywilnoprawnym majątek ten stanowi własność spółdzielni jako osoby prawnej. źródło: www.ign.org.pl ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Eksmisja z mieszkania dopiero po rozwiązaniu umowy najmu Wypowiedzenie najmu z powodu zalegania z czynszem właściciel musi poprzedzić pismem do lokatora o takim zamiarze http://www.rp.pl/artykul/83266,263177_Eksmisja_z_mieszkania_po_rozwiazaniu_umowy.html ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Nowy sposób na utrudnienie wykupu mieszkań Wiele spółdzielni bezprawnie uzależnia wykup lokalu od spłaty długu termomodernizacyjnego. Niektóre spółdzielnie próbują opóźnić przekształcenia mieszkań spółdzielczych. Żądanie pieniędzy za docieplenie budynków to kolejny trik. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Ile powinna wynosić składka na cele remontowe we wspólnotach mieszkaniowych? Mieszkam w budynku 2-klatkowym, gdzie jest 16-tu właścicieli, w której nie funkcjonuje ani wybrany przez właścicieli lokali zarząd, ani zarządca. W klatce w której mieszkam znajduje się 8-u właścicieli. Jeden właściciel lokalu zwołał zebranie właścicieli by postanowić o utworzeniu składki na cele remontowe, która to składka będzie jednakowa od wszystkich właścicieli. Większość właścicieli zgodziła się z tą propozycją, ale mniejszość, która dysponuje mniejszymi udziałami nie zgodziła się uważając to za niesprawiedliwe. Ile w ramach obowiązującego prawa powinna wynosić składka na cele remontowe we wspólnotach mieszkaniowych (gdzie jest zarządca lub jest brak) czy powinna być jednakowa dla wszystkich właścicieli czy jej wysokość powinna być ustalona pod posiadanego metrażu mieszkania? Wspólnota mieszkaniowa, w której jest ponad 7 lokali, to tzw. „duża” wspólnota, która – stosownie do art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali – ma obowiązek wybrać jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1). Do obowiązków zarządu należy m.in. zwoływanie zebrań wspólnoty i przygotowywanie projektów uchwał. Wspólnota może także powierzyć zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1) i wtedy zarządu nie wybiera, gdyż jego prawa i obowiązki przejmuje zarządca, czyli ten podmiot. Od tego powinniście zacząć. Zachęcam do lektury wyżej przywołanej ustawy, w której określone są szczegółowo prawa i obowiązki członków wspólnoty. Wspólnota ma obowiązek pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2), czyli gruntu i tych części budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Koszty te mają ponosić członkowie wspólnoty solidarnie, proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów, które są określone w aktach notarialnych. Logicznym jest, aby zaliczki na pokrycie tych kosztów, które każdy członek wspólnoty ma obowiązek wpłacać z góry do 10 każdego miesiąca na konto wspólnoty, były także proporcjonalne do udziałów. Jeśli udziały są określone poprawnie, to można ustalić zaliczki w zł/m2 powierzchni lokali. Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek prowadzić rozliczenia poprzez rachunek bankowy (art. 30 ust. 1 punkt 1) a więc musi posiadać NIP i REGON. Uważam, że wspólnota powinna poprosić o pomoc licencjonowanego zarządcę nieruchomości lub profesjonalną firmę zajmującą się zarządzaniem i administrowaniem nieruchomościami, gdyż, jak sądzę, właściciele lokali nie posiadają potrzebnej wiedzy, aby prawidłowo gospodarować wspólnym majątkiem. Janusz Gdański/Redakcja Portalu Zarządzania Nieruchomościami www.zarzadcy.com.pl
W tej części serwisu chcielibyśmy pomóc mieszkańcom naszego miasta w zakresie tematyki mieszkaniowej. Na Wasze pytania odpowiadać będzie licencjonowany zarządca nieruchomości. |
||||||||||||||
